LMNP au réel en 2026 : ce qui a changé, ce qui n'a pas bougé
En 2026, le régime réel de la location meublée non professionnelle (LMNP) permet toujours d'amortir le logement et ses meubles, sans plafond annuel. Deux choses ont changé : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits alourdissent la plus-value à la revente, et les prélèvements sociaux sur les loyers meublés atteignent 18,6 %. Le budget 2027, en discussion au Parlement, prévoit en plus de plafonner l'amortissement. Voici où en sont les règles au 16 octobre 2026.
L'essentiel
- En 2026, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel peut toujours amortir son logement et ses meubles, sans plafond annuel.
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont retranchés du prix d'achat pour calculer la plus-value à la revente, ce qui augmente l'impôt dû lors de la vente.
- Les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue, selon impots.gouv.fr.
- Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et en cours d'examen, prévoit de plafonner l'amortissement LMNP à 2,5 % et 7 000 € par an : ce n'est pas encore une règle en vigueur.
Qu'est-ce que le régime réel en LMNP ?
Le régime réel est l'option fiscale qui permet au loueur en meublé non professionnel de déduire de ses loyers ses charges réelles et l'amortissement du logement et du mobilier. L'alternative est le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire sur les recettes sans aucune déduction de charges.
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix du bien (hors terrain), comme le ferait une entreprise. C'est ce mécanisme qui explique pourquoi de nombreux loueurs au réel ne paient pas d'impôt sur leurs loyers pendant plusieurs années.
Qu'est-ce qui a changé pour le LMNP au réel depuis 2025 ?
Trois changements sont en vigueur : la réintégration des amortissements dans la plus-value, des seuils de micro-BIC réduits pour les meublés de tourisme, et des prélèvements sociaux plus élevés sur les revenus meublés.
Les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente
Depuis le 15 février 2025, lorsqu'un loueur en meublé non professionnel vend son logement, le prix d'achat retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits pendant la location. La règle vient de l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025. Elle s'applique à toutes les ventes réalisées depuis cette date, y compris pour des amortissements pratiqués avant 2025, comme l'a confirmé une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026.
Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer : la plus-value reste exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Les logements situés dans une résidence pour étudiants, une résidence pour personnes âgées ou certains établissements médicalisés sont exclus de la réintégration.
Exemple. Un studio acheté 200 000 € est loué meublé au réel. Sur la durée de la location, 50 000 € d'amortissements du bâti ont été déduits. Il est revendu 250 000 €. Avant la réforme, la plus-value brute était de 50 000 € (250 000 € moins 200 000 €). Depuis le 15 février 2025, le prix d'achat retenu tombe à 150 000 €, et la plus-value brute passe à 100 000 €. Les majorations forfaitaires du prix d'achat et les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement.
Le calcul complet, étape par étape, est détaillé dans notre guide Plus-value LMNP : comment la calculer.
Le micro-BIC est moins avantageux pour les meublés de tourisme
Depuis les revenus 2025, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a réduit l'avantage du micro-BIC pour la location de courte durée. Selon impots.gouv.fr, le plafond et l'abattement sont désormais les suivants :
| Type de location meublée | Revenus 2024 | Revenus 2025 |
|---|---|---|
| Location classique (bail d'habitation) | 77 700 €, abattement 50 % | 77 700 €, abattement 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 188 700 €, abattement 71 % | 77 700 €, abattement 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 77 700 €, abattement 50 % | 15 000 €, abattement 30 % |
Conséquence : pour un meublé de tourisme non classé, le régime réel devient souvent la seule option dès que les recettes dépassent 15 000 € par an. C'est un enjeu concret dans les secteurs touristiques comme Juan-les-Pins ou le Vieux-Port de Marseille.
Les prélèvements sociaux montent à 18,6 % sur les revenus meublés
Selon impots.gouv.fr, les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue. La hausse vient de l'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, qui a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.
Qu'est-ce qui n'a pas bougé en LMNP en 2026 ?
Le cœur du régime réel est intact en 2026 : la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n'a pas plafonné l'amortissement en location meublée, et le dispositif Jeanbrun qu'elle a créé concerne uniquement la location nue.
- Amortissement sans plafond annuel du bâti et du mobilier, le terrain restant non amortissable.
- Pas de déficit créé par l'amortissement : il ne peut pas rendre le résultat négatif. La part non déduite est reportée sans limite de durée.
- Déficit LMNP cantonné : un déficit issu des charges ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes, jamais sur le revenu global.
- Seuil du statut professionnel : on devient loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque les recettes dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Pour les revenus 2026, impots.gouv.fr précise que cette comparaison porte sur l'ensemble des revenus d'activité, y compris ceux perçus à l'étranger.
Le budget 2027 va-t-il plafonner l'amortissement LMNP ?
Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner l'amortissement LMNP, mais rien n'est voté au 16 octobre 2026. L'article 7 du projet, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, limiterait l'amortissement déductible à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal, et à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme. L'amortissement non déduit ne serait plus reportable à partir des exercices clos en 2027, avec un stock antérieur utilisable jusqu'au 31 décembre 2036 dans la limite de la moitié du résultat.
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté deux amendements qui changent fortement la portée du texte :
| Règle | En vigueur en 2026 | Projet du gouvernement | Version de la commission |
|---|---|---|---|
| Meublé en résidence principale, bail étudiant ou bail mobilité | Amortissement sans plafond | 2,5 % et 7 000 € par an | Sans plafond (amendement I-CF1588) |
| Meublé de tourisme acheté avant 2027 | Amortissement sans plafond | 1,5 % et 5 000 € par an | 1,5 % et 5 000 € par an |
| Meublé de tourisme acheté à partir de 2027 | Amortissement sans plafond | 1,5 % et 5 000 € par an | Aucun amortissement (amendement I-CF776) |
| Report de l'amortissement non déduit | Sans limite de durée | Supprimé pour les exercices clos à partir de 2027 | Maintenu pour la location d'habitation |
Pour le budget, les députés débattent en séance du texte du gouvernement, pas de celui de la commission : les amendements adoptés le 8 octobre doivent être redéposés et votés à nouveau. Pour les locations saisonnières, voir notre article Meublé de tourisme : ce que le budget 2027 prévoit pour l'amortissement. Le Sénat examinera ensuite le texte, et les règles définitives ne seront connues qu'à la publication de la loi de finances pour 2027 au Journal officiel.
Faut-il encore choisir le réel plutôt que le micro-BIC en 2026 ?
Le régime réel reste en général plus favorable en 2026 lorsque les charges et les amortissements dépassent l'abattement du micro-BIC, soit 50 % des recettes pour une location meublée classique. Mais le calcul doit désormais intégrer l'impôt sur la plus-value à la revente, qui augmente avec chaque euro amorti, et l'incertitude du budget 2027 pour les meublés de tourisme.
Trois points sont à vérifier avant de choisir :
- la durée de détention prévue : plus la revente est proche, plus la réintégration des amortissements pèse, l'exonération totale n'intervenant qu'après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux ;
- le type de location : bail d'habitation ou bail mobilité, ou meublé de tourisme, directement visé par le projet de loi ;
- la comparaison avec la location nue, en particulier avec le statut du bailleur privé pour un logement neuf ou rénové.
Pour un bien confié en gestion locative à Marseille ou à Antibes, le diagnostic fiscal intégré au mandat d'Amers examine ensemble le type de bail et le régime fiscal, car ces deux choix déterminent désormais l'effet des réformes sur le propriétaire.
Questions fréquentes
Les amortissements pratiqués avant 2025 sont-ils aussi réintégrés dans la plus-value ?
Oui. Dans une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 24 mars 2026, le gouvernement indique que la règle s'applique quelle que soit la date de mise en location du bien. Tous les amortissements déduits depuis le début de la location sont donc retranchés du prix d'achat pour une vente réalisée depuis le 15 février 2025.
Un loueur au micro-BIC est-il concerné par la réintégration des amortissements ?
Non. Le loueur au micro-BIC bénéficie d'un abattement forfaitaire et ne déduit aucun amortissement. La réintégration dans la plus-value ne vise que les amortissements effectivement déduits au régime réel.
Les résidences étudiantes et les résidences seniors sont-elles concernées ?
Non pour la plus-value : les logements situés dans une résidence pour étudiants, une résidence pour personnes âgées ou certains établissements médicalisés sont exclus de la réintégration des amortissements. Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit aussi de les laisser hors du plafonnement de l'amortissement.
Le loueur en meublé professionnel (LMP) est-il visé par le projet de plafonnement ?
Non, selon la version déposée du projet de loi de finances pour 2027, le plafonnement de l'amortissement vise la location meublée non professionnelle. Le statut de LMP reste réservé aux loueurs dont les recettes dépassent 23 000 € par an et excèdent leurs autres revenus d'activité.
Micro-BIC, réel ou location nue : quel régime pour votre bien ?
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Faire mon diagnostic fiscalSources
- impots.gouv.fr, FAQ location meublée non professionnelle (mars 2026) : seuils et abattements du micro-BIC, réintégration des amortissements (loi n° 2025-127, article 84), statut LMP.
- Assemblée nationale, question écrite n° 10097 et réponse ministérielle publiée au JO le 24 mars 2026
- impots.gouv.fr, Je donne un bien en location : dois-je payer des prélèvements sociaux ? (mis à jour le 17 juillet 2026)
- service-public.fr, Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (vérifié le 30 juin 2026) : loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12.
- Assemblée nationale, dossier du projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210) et amendement I-CF1588
- Les Tutos de l'immo, LMNP 2027 : la location longue durée épargnée en commission (9 octobre 2026)
- Meilleurtaux, LMNP : plafonds d'amortissement envisagés dès 2027 (2 octobre 2026)
- Actual Immo, LMNP : vos amortissements au réel seront-ils plafonnés par le budget 2027 ? (12 octobre 2026)
Cet article est une information générale, à jour au 16 octobre 2026. Le projet de loi de finances pour 2027 peut encore être modifié : cet article sera mis à jour à chaque étape. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : chaque situation doit être étudiée avec un professionnel avant de prendre une décision.