Meublé de tourisme en LMNP : ce que le budget 2027 prévoit pour l'amortissement
Un meublé de tourisme loué au régime réel peut encore être amorti sans plafond en 2026. Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de limiter cet amortissement à 1,5 % par an et 5 000 € par foyer fiscal, et de supprimer le report des amortissements non déduits. Ce n'est qu'un projet au 16 octobre 2026 : voici ce qui est en vigueur, ce qui est proposé, et ce qu'il faut vérifier sur votre location saisonnière.
L'essentiel
- En 2026, le propriétaire d'un meublé de tourisme au régime réel peut toujours amortir son logement sans plafond annuel.
- Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de limiter l'amortissement des meublés de tourisme à 1,5 % par an et 5 000 € par foyer fiscal, contre 2,5 % et 7 000 € pour les autres locations meublées.
- Le même projet supprimerait le report des amortissements non déduits à partir des exercices clos en 2027 : la part non utilisée une année serait perdue.
- Au 16 octobre 2026, ce plafonnement n'est pas voté : les règles définitives ne seront connues qu'à la publication de la loi de finances pour 2027.
Comment est imposé un meublé de tourisme en 2026 ?
Un meublé de tourisme loué par un particulier relève de la location meublée non professionnelle (LMNP), imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le loueur choisit entre le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire sur les recettes, et le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d'amortir le logement et le mobilier.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a réduit l'avantage du micro-BIC pour les meublés de tourisme à partir des revenus 2025. Selon impots.gouv.fr :
| Meublé de tourisme | Revenus 2024 | Revenus 2025 |
|---|---|---|
| Classé (étoiles) | 188 700 €, abattement 71 % | 77 700 €, abattement 50 % |
| Non classé | 77 700 €, abattement 50 % | 15 000 €, abattement 30 % |
Au-delà de ces seuils, ou si l'abattement est inférieur aux charges et amortissements réels, le régime réel devient la seule option ou la plus favorable. C'est précisément ce régime réel que vise le projet de loi de finances pour 2027.
Que prévoit le budget 2027 pour l'amortissement des meublés de tourisme ?
L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, plafonnerait l'amortissement déductible des meublés de tourisme à 1,5 % par an et à 5 000 € par foyer fiscal. Les autres locations meublées non professionnelles seraient plafonnées à 2,5 % et 7 000 €. Les résidences pour étudiants, les résidences pour seniors et les établissements pour personnes âgées resteraient hors du plafond.
- Fin du report : pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027, l'amortissement non déduit une année ne serait plus reportable.
- Stock existant : les amortissements en report au 31 décembre 2026 resteraient utilisables jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable.
- Pas de clause pour les achats anciens dans le texte déposé : un bien acheté avant 2027 serait plafonné comme un bien acheté après.
Exemple. Un propriétaire déduit aujourd'hui 8 000 € d'amortissement par an sur un appartement loué en courte durée. Si le texte était adopté dans sa version déposée, la déduction serait ramenée à 5 000 € au plus, voire moins si 1,5 % de la valeur amortissable donne un montant inférieur. Les 3 000 € non déduits deviendraient imposables : pour un foyer dans la tranche à 30 %, avec 18,6 % de prélèvements sociaux, cela représenterait environ 1 460 € d'impôt en plus par an. Ce calcul est une illustration, pas une prévision : il dépend du texte qui sera voté.
Où en est le projet de loi de finances pour 2027 ?
Au 16 octobre 2026, le plafonnement de l'amortissement des meublés de tourisme n'est pas voté. Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale avait adopté un amendement (I-CF776) supprimant tout amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir de 2027, et un autre (I-CF1588) sortant les meublés loués en résidence principale, en bail étudiant ou en bail mobilité du plafond. La commission a toutefois rejeté la première partie du budget : les députés débattent en séance du texte du gouvernement, et ces amendements doivent être redéposés pour être retenus.
| Étape | Date |
|---|---|
| Dépôt du projet de loi de finances pour 2027 | 1er octobre 2026 |
| Vote de la commission des finances | 8 octobre 2026 |
| Débat en séance de la première partie | À partir du 13 octobre 2026 |
| Vote solennel de la première partie (annoncé) | 3 novembre 2026 (reporté, initialement prévu le 20 octobre) |
| Vote de l'ensemble à l'Assemblée (annoncé) | 17 novembre 2026 |
| Sénat, puis texte définitif | Fin 2026 |
Cet article sera mis à jour après chacune de ces étapes. Le détail de l'article 7 pour toutes les locations meublées est expliqué dans notre article LMNP au réel en 2026 : ce qui a changé, ce qui n'a pas bougé.
Que vérifier dès maintenant sur votre meublé de tourisme ?
Sans attendre le vote, quatre points permettent de mesurer l'effet possible de la réforme sur votre location saisonnière :
- Le montant annuel de vos amortissements sur la liasse fiscale : au-delà de 5 000 €, le plafond prévu vous concernerait directement.
- Le stock d'amortissements en report : il resterait utilisable jusqu'en 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat.
- Le classement de votre meublé : un meublé classé garde 50 % d'abattement au micro-BIC jusqu'à 77 700 € de recettes (revenus 2025), ce qui peut redevenir compétitif si l'amortissement au réel est réduit.
- Le type de location : la comparaison entre courte durée et location à l'année, en bail meublé ou en bail mobilité, dépendra de la version finale du texte, qui pourrait traiter différemment les meublés d'habitation.
À Antibes, à Juan-les-Pins ou près du Vieux-Port de Marseille, où la location de courte durée est répandue, ces règles fiscales s'ajoutent aux règles municipales sur les meublés de tourisme. Le diagnostic fiscal d'Amers compare, à partir de vos loyers, de vos charges, de la valeur du bien et de votre tranche d'imposition, l'impôt estimé au micro-BIC, au réel et en société, pour situer votre bien avant le vote.
Questions fréquentes
Le plafonnement s'appliquerait-il aux meublés de tourisme achetés avant 2027 ?
Oui, selon le texte déposé par le gouvernement : le plafond de 1,5 % et 5 000 € vise les exercices clos à partir du 1er janvier 2027, sans distinguer la date d'achat. Des amendements pour protéger les achats antérieurs ont été évoqués, mais aucun n'est adopté au 16 octobre 2026.
Un meublé de tourisme au micro-BIC est-il concerné par le projet ?
Non pour le plafonnement de l'amortissement, puisque le micro-BIC ne permet pas de déduire d'amortissement. Le micro-BIC des meublés de tourisme a en revanche déjà été réduit par la loi Le Meur : 15 000 € de recettes et 30 % d'abattement pour un meublé non classé, depuis les revenus 2025.
Une location saisonnière l'été et un bail mobilité l'hiver relèvent-elles du même plafond ?
Le texte déposé ne détaille pas ce cas d'usage mixte, et la version de la commission des finances, qui distinguait les meublés d'habitation, ne lie pas la séance. La règle applicable à une alternance de locations ne sera connue qu'avec le texte définitif.
Micro-BIC ou réel pour votre location saisonnière ?
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Faire mon diagnostic fiscalSources
- impots.gouv.fr, FAQ location meublée non professionnelle (mars 2026) : seuils et abattements du micro-BIC.
- impots.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus locatifs (mis à jour le 17 juillet 2026)
- Assemblée nationale, dossier du projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210)
- Les Tutos de l'immo, LMNP 2027 : la location longue durée épargnée en commission (9 octobre 2026)
- Actual Immo, LMNP : vos amortissements au réel seront-ils plafonnés par le budget 2027 ? (12 octobre 2026)
- Olympe, Budget 2027 et meublés de tourisme, suivi (13 octobre 2026)
- Fiscalonline, LMNP dans le PLF 2027 : vers une clause de grand-père ? (12 octobre 2026)
Cet article est une information générale, à jour au 16 octobre 2026. Le projet de loi de finances pour 2027 peut encore être modifié : cet article sera mis à jour à chaque étape. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : chaque situation doit être étudiée avec un professionnel.