Plus-value LMNP : comment la calculer depuis la réintégration des amortissements
Depuis le 15 février 2025, la plus-value d'un bien loué en LMNP au régime réel se calcule en retranchant du prix d'achat les amortissements déduits pendant la location. La plus-value imposable augmente d'autant, avant les abattements pour durée de détention. Voici le calcul en cinq étapes, avec un exemple chiffré de revente après 12 ans.
L'essentiel
- Depuis le 15 février 2025, la plus-value d'un logement loué en location meublée non professionnelle (LMNP) se calcule en retranchant du prix d'achat les amortissements déduits pendant la location.
- Seuls les amortissements du logement et des travaux effectivement déduits sont retranchés : les amortissements du mobilier et ceux restés en report ne le sont pas.
- La plus-value immobilière d'un particulier est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention qui l'exonèrent totalement d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Dans un exemple de revente après 12 ans avec 50 000 € d'amortissements déduits, la réintégration ajoute environ 13 100 € d'impôt sur la plus-value.
Qu'est-ce qui a changé dans le calcul de la plus-value LMNP ?
L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 prévoit que le prix d'acquisition d'un logement loué en location meublée non professionnelle est diminué des amortissements admis en déduction pendant la location. Avant cette réforme, le loueur en meublé amortissait son bien sans conséquence sur la plus-value. Depuis le 15 février 2025, chaque euro amorti augmente d'un euro la plus-value brute.
- Amortissements concernés : ceux du logement et des travaux, effectivement déduits.
- Amortissements non concernés : ceux du mobilier, et ceux restés en report faute de résultat suffisant.
- Biens exclus : résidences pour étudiants, résidences pour personnes âgées et certains établissements médicalisés.
Comment calculer la plus-value LMNP pas à pas ?
La plus-value LMNP se calcule comme celle d'un particulier, avec une étape de plus : le retrait des amortissements du prix d'achat. Selon service-public.fr, les étapes sont les suivantes.
Les abattements pour durée de détention sont les mêmes que pour toute plus-value immobilière de particulier :
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Exemple. Un studio acheté 200 000 € en janvier 2014 est revendu 280 000 € en mars 2026, après 12 années pleines de détention. Le prix d'achat est majoré au forfait de 15 000 € de frais (7,5 %) et 30 000 € de travaux (15 %), soit 245 000 €. Le propriétaire a déduit 50 000 € d'amortissements sur le logement.
Sans réintégration, la plus-value brute serait de 35 000 €. Avec la réintégration, le prix d'achat retenu tombe à 195 000 € et la plus-value brute passe à 85 000 €. Après 12 ans, l'abattement est de 42 % pour l'impôt (7 années à 6 %) et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux (7 années à 1,65 %). L'impôt total passe d'environ 9 180 € à environ 22 300 €, soit 13 100 € de plus.
L'amortissement en LMNP reste-t-il intéressant malgré la réintégration ?
Dans la plupart des cas, l'économie d'impôt réalisée pendant la location reste supérieure à l'impôt supplémentaire payé à la revente, mais l'écart s'est réduit. Dans l'exemple ci-dessus, les 50 000 € amortis ont été retirés du bénéfice imposable pendant la location, puis taxés à environ 26 % à la revente une fois les abattements de 12 ans appliqués.
Pour un foyer dans la tranche à 30 %, avec 18,6 % de prélèvements sociaux sur les revenus meublés, ces 50 000 € auraient représenté environ 24 300 € d'impôt s'ils avaient été imposés au fil des années, contre 13 100 € à la revente. Le calcul change avec la tranche d'imposition, la durée de détention et le prix de revente : une revente rapide, avant les premiers abattements de la 6e année, réduit fortement l'intérêt de l'amortissement.
Le projet de loi de finances pour 2027, en cours d'examen, prévoit en outre de plafonner l'amortissement LMNP. Le point complet est dans notre article LMNP au réel en 2026 : ce qui a changé, ce qui n'a pas bougé.
Que préparer avant de vendre un bien en LMNP ?
Avant de signer un compromis, quatre vérifications permettent d'éviter les mauvaises surprises chez le notaire :
- Reconstituer le total des amortissements déduits du logement et des travaux, année par année, à partir des liasses fiscales et du tableau des amortissements.
- Distinguer les amortissements en report, qui ne sont pas réintégrés, et ceux du mobilier.
- Vérifier l'exclusion éventuelle si le logement est dans une résidence pour étudiants ou pour seniors.
- Comparer les dates de vente possibles : chaque année de détention supplémentaire après la 5e augmente les abattements.
Le diagnostic fiscal d'Amers compare, à partir de vos loyers, de vos charges, de la valeur du bien et de votre tranche d'imposition, l'impôt annuel estimé selon les régimes possibles ; pour un projet de revente, le calcul de la plus-value se fait ensuite avec le notaire ou l'expert-comptable. Pour comparer meublé et vide avant d'acheter, voir aussi notre comparatif LMNP ou location nue.
Questions fréquentes
Les amortissements déduits avant 2025 sont-ils aussi retranchés ?
Oui. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 24 mars 2026 confirme que la règle s'applique quelle que soit la date de mise en location du bien. Tous les amortissements déduits depuis le début de la location comptent pour une vente réalisée depuis le 15 février 2025.
Les résidences étudiantes et les résidences seniors sont-elles concernées ?
Non. Les logements situés dans une résidence pour étudiants, une résidence pour personnes âgées ou certains établissements médicalisés sont exclus de la réintégration des amortissements dans la plus-value.
Qui calcule la plus-value lors de la vente ?
Le notaire calcule la plus-value sur le formulaire 2048-IMM et prélève l'impôt sur le prix de vente. Le vendeur doit lui fournir le montant des amortissements déduits, qui figure dans les liasses fiscales de chaque année.
Une donation ou une succession déclenche-t-elle la réintégration ?
Non. La réintégration ne joue que sur une plus-value imposable, c'est-à-dire lors d'une vente. Une donation ou une transmission par succession ne donne pas lieu à imposition de la plus-value.
Votre régime LMNP est-il toujours le bon ?
Notre diagnostic fiscal compare en quelques minutes les régimes possibles pour votre bien.
Faire mon diagnostic fiscalSources
- service-public.fr, Plus-value immobilière (vérifié le 15 avril 2026) : forfaits, abattements, taux, surtaxe et réintégration des amortissements en LMNP.
- impots.gouv.fr, FAQ location meublée non professionnelle (mars 2026) : loi n° 2025-127, article 84.
- Assemblée nationale, question écrite n° 10097 et réponse ministérielle publiée au JO le 24 mars 2026
- impots.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus locatifs (mis à jour le 17 juillet 2026)
- Jedeclaremonmeuble, Plus-value LMNP (2026) : amortissements du mobilier et en report.
- Kohen Avocats, Revendre son LMNP en 2026 (2026)
Cet article est une information générale, à jour au 16 octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : chaque situation doit être étudiée avec un notaire ou un professionnel.