Dispositif Jeanbrun : ce qui change pour les bailleurs qui investissent en nu
Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun permet à un bailleur qui loue un logement nu d'amortir chaque année 3 à 5,5 % du prix d'achat dans le neuf (3 à 4 % dans l'ancien rénové), dans la limite de 8 000 € par an. Son nom officiel est le « statut du bailleur privé ». Le principe est simple, les conditions beaucoup moins. Voici ce qu'il faut savoir avant de signer.
L'essentiel
- Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, permet depuis le 21 février 2026 d'amortir chaque année une partie du prix d'un logement loué nu.
- Le taux annuel va de 3,5 à 5,5 % dans le neuf et de 3 à 4 % dans l'ancien rénové, selon le niveau de loyer, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal.
- Le dispositif Jeanbrun concerne les logements en immeuble collectif achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, avec un engagement de location de 9 ans.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année de vos revenus fonciers une fraction du prix d'achat d'un logement loué nu. Jusqu'ici, en location nue, on déduisait de ses loyers les charges, les intérêts d'emprunt et les travaux, mais jamais la valeur du bien lui même. Le nouveau dispositif, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), change cela : une fraction du prix d'achat devient déductible chaque année des revenus fonciers, pendant toute la durée de location.
Ce n'est donc pas une réduction d'impôt comme l'était le Pinel. C'est une baisse du revenu imposable. Le gain réel dépend de votre tranche marginale d'imposition et des prélèvements sociaux.
Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
- Le neuf et la VEFA, y compris un logement que vous faites construire.
- L'ancien, seulement avec de lourds travaux : soit des travaux qui en font fiscalement un logement neuf, soit des travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition, qui doivent amener le logement en classe énergétique A ou B en métropole et respecter des critères de sécurité, de salubrité et d'accessibilité.
- Uniquement en immeuble collectif : les maisons individuelles sont exclues, dans le neuf comme dans l'ancien.
- Location nue, en résidence principale du locataire. Le meublé et la location courte durée n'y ouvrent pas droit : ils relèvent des règles du LMNP au réel en 2026.
Il n'y a pas de zonage : contrairement au Pinel, le dispositif s'applique partout en France. Il concerne les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Attention, un compromis signé avant le 21 février 2026 fait sortir l'opération du dispositif, même si l'acte authentique est signé après.
Quel est le taux d'amortissement du dispositif Jeanbrun ?
Le taux va de 3,5 à 5,5 % par an dans le neuf et de 3 à 4 % dans l'ancien rénové, selon le niveau de loyer pratiqué. La base amortissable correspond au prix d'acquisition, dont on retire forfaitairement 20 % au titre du terrain (non amortissable). Dans l'ancien, le montant des travaux s'ajoute au prix. Le taux annuel dépend du niveau de loyer que vous vous engagez à pratiquer :
| Niveau de loyer | Logement neuf | Ancien rénové |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Social | 4,5 % | 3,5 % |
| Très social | 5,5 % | 4 % |
L'amortissement est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus. Ce plafond passe à 10 000 € ou 12 000 € si au moins la moitié des loyers des logements concernés provient d'une location sociale ou très sociale. La fraction non utilisée une année n'est pas reportable.
Exemple. Un appartement neuf acheté 250 000 € donne une base amortissable de 200 000 € (après retrait des 20 % de terrain). En loyer intermédiaire, 3,5 % représentent 7 000 € déductibles par an, sous le plafond de 8 000 €. Pour un contribuable dans la tranche à 30 %, cela représente 2 100 € d'impôt sur le revenu en moins chaque année, auxquels s'ajoute l'économie de prélèvements sociaux. En loyer social, le taux de 4,5 % donnerait 9 000 €, ramenés à 8 000 € sauf si la moitié des loyers est sociale.
Quels engagements prendre, et pour combien de temps ?
Le bailleur s'engage à louer le logement nu pendant au moins 9 ans, en respectant des plafonds de loyer et de ressources.
- Louer nu, en résidence principale, de façon effective et continue pendant au moins 9 ans.
- Mettre le logement en location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.
- Respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire : ceux du Pinel pour le loyer intermédiaire, ceux de Loc'Avantages pour le social et le très social. Les ressources s'apprécient à la signature du bail.
- Ne pas louer à un membre du foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré.
- Exercer l'option avec la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition. Une option oubliée ne se rattrape pas.
En cas de rupture de l'engagement, les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans les revenus fonciers, sauf exceptions limitées (invalidité, licenciement, décès). À la revente, les amortissements pratiqués viennent aussi réduire le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus value.
Le dispositif Jeanbrun est-il intéressant à Marseille et sur la Côte d'Azur ?
Pas systématiquement : tout dépend de l'écart entre le loyer plafonné et le loyer de marché de votre quartier, et du coût des travaux dans l'ancien. C'est aussi le premier point qu'Amers examine, dans son diagnostic fiscal, pour un bien en gestion locative à Marseille et à Antibes.
Le plafond de loyer peut coûter plus que l'économie d'impôt
Sur un marché tendu, l'écart entre le loyer de marché et le plafond intermédiaire peut dépasser le gain fiscal. Le calcul doit toujours comparer les deux sur 9 ans, pas seulement l'avantage fiscal. Pour Antibes, la comparaison chiffrée est détaillée dans notre article sur le plafond de loyer Jeanbrun à Antibes face aux loyers du marché.
L'ancien reste difficile d'accès
Atteindre la classe A ou B avec des travaux représentant 30 % du prix est exigeant dans les immeubles anciens de centre ville, souvent en copropriété où une partie des travaux dépend des parties communes.
Il ne se cumule pas avec les autres dispositifs
Le statut ne se combine ni avec le Pinel, le Denormandie, le Malraux ou Loc'Avantages pour le même logement. Les travaux intégrés dans la base amortissable ne peuvent pas, en plus, être déduits comme charges.
Le dispositif Jeanbrun va-t-il changer ?
C'est possible pour les logements anciens. Le projet de loi « Relance logement », adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 et en cours d'examen à l'Assemblée nationale, prévoit d'assouplir le volet ancien : le seuil de travaux serait remplacé par un critère de gain de classes énergétiques. Tant que le texte n'est pas définitivement adopté et promulgué, ce sont les règles décrites ci dessus qui s'appliquent. Cet article sera mis à jour à chaque étape du texte.
Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun s'applique-t-il à une maison individuelle ?
Non. Le dispositif Jeanbrun est réservé aux logements situés dans un immeuble collectif d'habitation, dans le neuf comme dans l'ancien rénové. Les maisons individuelles sont exclues.
Peut-on louer en meublé avec le dispositif Jeanbrun ?
Non. Le dispositif Jeanbrun impose une location nue, à titre de résidence principale du locataire. La location meublée et la location de courte durée ne permettent pas d'en bénéficier.
Peut-on louer à un membre de sa famille avec le dispositif Jeanbrun ?
Non, pas en l'état actuel du texte. La location à un membre du foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré est interdite. Le projet de loi Relance logement pourrait assouplir cette règle, mais il n'est pas adopté définitivement.
Que se passe-t-il si l'on revend le logement avant 9 ans ?
La rupture de l'engagement de location entraîne en principe la réintégration des amortissements déjà déduits dans les revenus fonciers de l'année. Des exceptions existent notamment en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et le statut du bailleur privé prend le relais pour l'investissement locatif en nu. Les deux mécanismes diffèrent : le Pinel réduisait l'impôt, le dispositif Jeanbrun réduit le revenu imposable par l'amortissement.
Le dispositif est-il intéressant pour votre projet ?
Notre diagnostic fiscal compare en quelques minutes les régimes possibles pour votre bien, dont le statut du bailleur privé.
Faire mon diagnostic fiscalSources
- Légifrance, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (article 47) ; article 31, I, 1°, i et j du code général des impôts.
- Compta Online, Dispositif Jeanbrun : taux, plafonds et conditions (mis à jour le 9 octobre 2026)
- Kohen Avocats, Statut du bailleur privé 2026 (9 septembre 2026)
- Locqui, Loi Relance Logement : où en est le texte (21 septembre 2026)
Cet article est une information générale, à jour au 16 octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : chaque situation doit être étudiée avec un professionnel avant de prendre une décision d'investissement.