LMNP ou location nue : que choisir avec le dispositif Jeanbrun et le budget 2027 ?
En 2026, la location meublée non professionnelle (LMNP) reste fiscalement plus souple que la location nue grâce à l'amortissement sans plafond du logement. La location nue garde deux atouts : le déficit foncier imputable sur le revenu global et, pour un logement neuf ou rénové, l'amortissement du dispositif Jeanbrun. Le budget 2027, s'il est voté, réduirait l'écart. Voici la comparaison point par point, au 16 octobre 2026.
L'essentiel
- La location meublée non professionnelle (LMNP) permet en 2026 d'amortir le logement sans plafond annuel, alors que la location nue n'ouvre droit à un amortissement qu'avec le dispositif Jeanbrun, plafonné à 8 000 € par an.
- La location nue permet d'imputer un déficit foncier sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, ce que la location meublée non professionnelle ne permet pas.
- Les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue.
- Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner l'amortissement LMNP à 2,5 % et 7 000 € par an, ce qui réduirait l'écart entre les deux régimes s'il était voté.
Quelle différence fiscale entre LMNP et location nue ?
La différence principale entre LMNP et location nue tient à l'amortissement : en meublé, le loyer est un bénéfice commercial dont on déduit chaque année une fraction du prix du logement, alors qu'en nu, le loyer est un revenu foncier dont on déduit les charges et les travaux, sans amortissement sauf avec le dispositif Jeanbrun.
| Règle en vigueur en 2026 | Location meublée (LMNP) | Location nue |
|---|---|---|
| Catégorie d'imposition | Bénéfices industriels et commerciaux | Revenus fonciers |
| Régime forfaitaire | Micro-BIC : 77 700 € de recettes, abattement 50 % (revenus 2025) | Micro-foncier : 15 000 € de loyers, abattement 30 % |
| Amortissement du logement | Oui, sans plafond annuel | Non, sauf dispositif Jeanbrun : 3 à 5,5 % par an, plafond de 8 000 € |
| Déficit | Imputable seulement sur les revenus meublés, pendant 10 ans | Imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an |
| Prélèvements sociaux | 18,6 % | 17,2 % |
| Plus-value à la revente | Amortissements déduits retranchés du prix d'achat | Régime des particuliers ; avec le dispositif Jeanbrun, amortissements retranchés du prix d'achat |
| Engagement | Aucun | Aucun, sauf 9 ans de location avec le dispositif Jeanbrun |
Pour le meublé, les seuils du micro-BIC sont plus bas pour les meublés de tourisme : 15 000 € et 30 % d'abattement pour un meublé non classé depuis les revenus 2025.
Le dispositif Jeanbrun rend-il la location nue plus intéressante que le LMNP ?
Le dispositif Jeanbrun rapproche la location nue du LMNP pour les logements neufs ou lourdement rénovés, mais sous conditions strictes. Depuis le 21 février 2026, ce statut du bailleur privé permet d'amortir chaque année 3,5 à 5,5 % du prix d'un logement neuf, ou 3 à 4 % dans l'ancien rénové, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal.
- Logements éligibles : immeubles collectifs uniquement, neufs ou anciens avec des travaux d'au moins 30 % du prix, achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Contreparties : location nue en résidence principale pendant au moins 9 ans, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
- Avantage propre à la location nue : un déficit foncier issu des charges et des travaux peut s'imputer sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, ce qui n'existe pas en LMNP.
Le détail des taux et des conditions figure dans notre article sur le dispositif Jeanbrun pour les bailleurs en location nue. Le projet de loi Relance logement, en cours d'examen à l'Assemblée nationale, pourrait encore assouplir le volet ancien du dispositif.
Le budget 2027 va-t-il changer la comparaison ?
Oui, s'il est voté dans sa version déposée : le projet de loi de finances pour 2027 plafonnerait l'amortissement LMNP à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme), et supprimerait le report des amortissements non déduits. L'avantage du meublé serait alors limité à un niveau proche de celui du dispositif Jeanbrun, sans ses contraintes de loyer et de durée.
Au 16 octobre 2026, rien n'est voté : la commission des finances avait proposé le 8 octobre de laisser hors du plafond les meublés loués en résidence principale, en bail étudiant ou en bail mobilité, mais les députés débattent en séance du texte du gouvernement. Le point complet sur le projet est dans notre article LMNP au réel en 2026.
Quels critères comparer pour votre bien ?
Le choix entre LMNP et location nue dépend moins d'une règle générale que de votre situation. Cinq critères font la différence :
- Votre tranche marginale d'imposition : plus elle est élevée, plus l'amortissement ou le déficit foncier réduisent l'impôt.
- Les travaux prévus : de gros travaux dans l'ancien favorisent la location nue et le déficit foncier imputable sur le revenu global.
- La durée de détention : en LMNP, chaque euro amorti augmente la plus-value à la revente ; voir notre guide du calcul de la plus-value LMNP.
- Le marché local : la demande de logements meublés (étudiants, salariés en mobilité) ou de baux longs varie fortement d'un quartier à l'autre.
- La gestion : le meublé suppose un inventaire et un équipement minimal, et des changements de locataires plus fréquents.
Le diagnostic fiscal d'Amers compare, à partir de vos loyers, de vos charges, de la valeur du bien, des travaux et de votre tranche d'imposition, l'impôt estimé en micro-BIC, en LMNP au réel, en location nue au micro-foncier ou au réel, en SCI à l'impôt sur les sociétés et, pour un projet d'achat, avec le dispositif Jeanbrun.
Questions fréquentes
Peut-on passer d'une location meublée à une location nue ?
Oui, à la fin du bail en cours, en proposant un nouveau bail adapté. Le changement modifie la catégorie d'imposition, de BIC à revenus fonciers, et met fin à l'amortissement en LMNP ; les déficits LMNP non utilisés ne s'imputent pas sur les revenus fonciers.
Quelle est la durée minimale d'un bail meublé et d'un bail nu ?
Selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un bail meublé de résidence principale dure au moins un an, ou neuf mois pour un étudiant, et un bail nu au moins trois ans pour un bailleur particulier. Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges en meublé et à un mois en nu.
Le dispositif Jeanbrun est-il possible en location meublée ?
Non. Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, impose une location nue en résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans. Un logement meublé relève du régime LMNP.
La SCI à l'impôt sur les sociétés est-elle une troisième option ?
Oui. Une société civile immobilière soumise à l'impôt sur les sociétés amortit le bien et paie l'impôt sur les sociétés sur ses bénéfices, mais la plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable et les distributions aux associés sont imposées à leur tour. Cette option se compare au cas par cas avec un professionnel.
Meublé ou vide : quel régime pour votre bien ?
Notre diagnostic fiscal compare en quelques minutes les régimes possibles pour votre situation.
Faire mon diagnostic fiscalSources
- service-public.fr, Revenus fonciers de la location vide (vérifié en 2026) : micro-foncier, déficit foncier.
- impots.gouv.fr, FAQ location meublée non professionnelle (mars 2026)
- impots.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus locatifs (mis à jour le 17 juillet 2026)
- service-public.fr, Plus-value immobilière (vérifié le 15 avril 2026)
- Légifrance, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (article 47, dispositif Jeanbrun)
- Assemblée nationale, dossier du projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210)
- Les Tutos de l'immo, LMNP 2027 : la location longue durée épargnée en commission (9 octobre 2026)
Cet article est une information générale, à jour au 16 octobre 2026. Les projets de loi cités peuvent encore être modifiés : cet article sera mis à jour à chaque étape. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : chaque situation doit être étudiée avec un professionnel.