Nouveau contrat de location 2026 : ce qui change dans le bail depuis octobre
Le nouveau contrat de location 2026 est obligatoire pour tout bail de résidence principale signé ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026, en location nue comme en meublé. Il intègre une clause résolutoire pour impayé qui joue six semaines après un commandement de payer, une mention de la servitude de résidence principale et un téléphone facultatif. Depuis le 18 octobre 2026, une nouvelle notice d'information doit aussi être jointe au bail.
L'essentiel
- Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les contrats types de location à usage de résidence principale pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
- Le nouveau contrat type de location intègre une clause résolutoire pour impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie, qui ne joue que six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
- Depuis le 18 octobre 2026, une nouvelle notice d'information, fixée par l'arrêté du 9 octobre 2026, doit être annexée aux baux de résidence principale signés ou renouvelés.
- Les baux en cours avant ces dates restent valables : aucun avenant n'est exigé par ces deux textes.
Qu'est-ce qui change dans le contrat de location depuis le 1er octobre 2026 ?
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026, met à jour les deux modèles de bail fixés par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : le contrat type de location nue et le contrat type de location meublée. Ces modèles sont obligatoires pour les baux de résidence principale soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Le décret ne crée pas de nouvelle règle de fond pour le bailleur. Il fait entrer dans les modèles des règles déjà votées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi anti squat, et par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur sur les meublés de tourisme. Les changements portent sur quatre points :
| Mention du contrat type | Statut | Ce qu'elle prévoit |
|---|---|---|
| Clause résolutoire pour impayé | Intégrée au modèle | Résiliation pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, six semaines après un commandement de payer resté sans effet |
| Servitude de résidence principale | À indiquer si le logement y est soumis | Obligation pour le locataire d'occuper le logement à titre de résidence principale, dans les secteurs délimités par le plan local d'urbanisme |
| Clause résolutoire liée à cette servitude | Facultative | Résiliation si l'obligation de résidence principale n'est pas respectée, après une mise en demeure du maire |
| Téléphone portable du bailleur et du locataire | Facultatif | Faciliter les échanges, notamment en cas d'impayé |
Quels baux sont concernés par le nouveau contrat type ?
Le nouveau contrat type de location s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, pour un logement loué nu, meublé ou en colocation à bail unique, à titre de résidence principale du locataire.
- Concernés : location nue, location meublée, colocation avec un seul bail signé par tous les colocataires.
- Non concernés, selon l'ANIL : bail mobilité, location saisonnière, résidence secondaire, logement de fonction, logement foyer.
- Baux en cours : un bail signé avant le 1er octobre 2026 reste valable sur l'ancien modèle et ne nécessite pas d'avenant.
Pour un bail de location nue signé à l'automne 2026, le bon réflexe est donc simple : utiliser le modèle à jour et vérifier que la clause résolutoire mentionne bien le délai de six semaines.
Combien de temps a le locataire pour payer après un commandement de payer ?
Pour un bail conclu depuis le 29 juillet 2023, la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, contre deux mois auparavant. Ce délai figure à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi anti squat.
Pour un bail plus ancien, c'est la date de signature qui compte. Dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), la Cour de cassation a estimé que le nouveau délai de six semaines ne s'appliquait pas aux baux en cours à l'entrée en vigueur de la loi : la clause qui prévoit deux mois continue de s'appliquer.
La clause résolutoire ne dispense jamais du juge. Après le commandement de payer délivré par un commissaire de justice, le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection, qui constate la résiliation et peut accorder des délais au locataire. Une garantie des loyers impayés couvre le loyer pendant cette procédure, qui dure souvent plusieurs mois.
Qu'est-ce que la servitude de résidence principale dans le bail ?
La servitude de résidence principale est une règle que la commune peut inscrire dans son plan local d'urbanisme, en application de l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme : dans les secteurs délimités, les logements construits doivent être occupés à titre de résidence principale, c'est à dire au moins huit mois par an. Cet outil, créé par la loi Le Meur du 19 novembre 2024, est ouvert aux communes où le marché locatif est tendu ou qui comptent plus de 20 % de résidences secondaires. Il vise les logements nouvellement construits.
Lorsque le logement est soumis à cette servitude, le bail doit le mentionner expressément. Le bailleur peut aussi ajouter une clause résolutoire si le locataire ne respecte pas l'obligation, qui ne joue qu'après le délai de mise en demeure fixé par le maire. Hors des secteurs délimités, la mention n'a pas lieu d'être. Le plus sûr est de consulter le règlement du PLU de votre commune avant de rédiger le bail d'un logement récent. Les règles propres aux locations touristiques sont détaillées dans notre article sur le meublé de tourisme à Marseille.
Que contient la nouvelle notice d'information du 18 octobre 2026 ?
La notice d'information est le document qui résume les droits et obligations du locataire et du bailleur, et qui doit être annexé à tout bail de résidence principale. L'arrêté du 9 octobre 2026, publié au Journal officiel du 17 octobre 2026, la remplace pour les baux signés ou renouvelés depuis le 18 octobre 2026. Les baux plus anciens conservent leur notice.
La nouvelle notice ne crée pas d'obligation nouvelle. Elle met à jour l'information du locataire sur des règles déjà en vigueur :
- le délai de six semaines après un commandement de payer et les étapes de la procédure d'expulsion, dont la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars ;
- la servitude de résidence principale et l'occupation d'au moins huit mois par an ;
- l'autorisation préalable de mise en location (permis de louer), à joindre au bail dans les communes qui l'exigent ;
- la sous-location du logement en meublé de tourisme, limitée à 120 jours par an, ou moins selon les communes ;
- la garantie Visale ;
- le calendrier de décence énergétique : location interdite pour les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, puis pour les logements classés F au 1er janvier 2028, détaillé dans notre article sur le calendrier DPE et l'interdiction de louer.
Que doit vérifier un bailleur avant de signer un bail ?
Un bailleur qui signe ou renouvelle un bail de résidence principale depuis octobre 2026 doit vérifier quatre points :
- Le modèle : le contrat suit le contrat type modifié par le décret n° 2026-596, avec la clause résolutoire à six semaines.
- La notice : la version issue de l'arrêté du 9 octobre 2026 est annexée au bail signé depuis le 18 octobre 2026.
- Les règles locales : servitude de résidence principale dans le PLU, permis de louer dans certains quartiers, encadrement des loyers ou zone tendue.
- Les annexes habituelles : dossier de diagnostic technique avec le DPE, état des lieux, inventaire du mobilier pour un meublé.
Pour un bien confié en gestion locative, la rédaction du bail sur le modèle en vigueur et la vérification des règles locales relèvent de l'agence mandataire, comme Amers sur ses secteurs de Marseille et d'Antibes.
Questions fréquentes
Le nouveau contrat type de location s'applique-t-il au bail mobilité ?
Non. Selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), les contrats types de la loi du 6 juillet 1989 ne concernent pas le bail mobilité, ni la location saisonnière ou la résidence secondaire. Ils visent les locations nues, meublées et les colocations à bail unique louées en résidence principale.
Peut-on encore mettre une clause résolutoire pour défaut d'assurance habitation ?
Oui, c'est une clause facultative du contrat type de location. Elle ne produit effet qu'un mois après un commandement resté sans effet, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Un trouble de voisinage permet-il de résilier automatiquement le bail ?
Seulement si le bail contient la clause prévue à cet effet et si les troubles ont été constatés par une décision de justice devenue définitive. Une plainte ou une pétition des voisins ne suffit pas à mettre en jeu cette clause résolutoire.
Faut-il indiquer son numéro de téléphone portable dans le bail ?
Non, c'est facultatif. Le décret n° 2026-596 ajoute au contrat type une rubrique pour le téléphone portable du bailleur et du locataire, ou de chaque colocataire, afin de faciliter les échanges, notamment en cas d'impayé.
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Faire mon diagnostic fiscalSources
- Légifrance, décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location
- Légifrance, arrêté du 9 octobre 2026 relatif à la notice d'information annexée aux contrats de location
- Légifrance, article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- ANIL, Contrats types de location de logement à usage de résidence principale (à jour au 7 juillet 2026)
- ADIL des Pyrénées-Orientales, Baux d'habitation : ce qui change au 1er octobre 2026 (30 septembre 2026)
- Village de la Justice, Nouveau contrat de location 2026 : ce que le décret du 6 juillet 2026 change pour les bailleurs
- L'Officiel des métiers, Bail d'habitation : la notice d'information obligatoire est modifiée (18 octobre 2026)
- JeChange, La notice légale annexée au bail change le 18 octobre (octobre 2026)
Cet article est une information générale, à jour au 21 octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé : chaque situation doit être étudiée avec un professionnel avant de signer ou de résilier un bail.