Meublé de tourisme à Marseille : les règles à respecter en 2026
À Marseille, un meublé de tourisme obéit à deux régimes. Votre résidence principale peut être louée aux touristes 90 jours par an au maximum depuis le 1er janvier 2026. Une résidence secondaire ou un investissement locatif ne peut devenir un meublé de tourisme qu'avec une autorisation de changement d'usage et une compensation, c'est à dire la création d'un autre logement. Voici les règles en vigueur, les sanctions et ce qu'il faut vérifier avant de publier une annonce.
L'essentiel
- Depuis le 1er janvier 2026, une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme à Marseille que 90 jours par an au maximum, contre 120 jours auparavant, après un vote du conseil municipal du 25 avril 2025.
- À Marseille, transformer une résidence secondaire ou un investissement locatif en meublé de tourisme exige une autorisation de changement d'usage avec compensation dès le premier logement : le propriétaire doit transformer en logement, dans le même groupe d'arrondissements, un local d'une surface et d'une qualité équivalentes.
- Tout meublé de tourisme marseillais doit être déclaré pour obtenir un numéro d'enregistrement, à faire figurer sur chaque annonce ; un logement proposé pour la première fois en location touristique avec changement d'usage doit en outre avoir un DPE de classe A à E.
- Selon la Ville de Marseille, l'offre de meublés de tourisme est passée d'environ 13 000 à 11 000 logements entre 2024 et 2025, soit une baisse de 16 %.
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale en meublé de tourisme à Marseille ?
Une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme 90 jours par an au maximum à Marseille depuis le 1er janvier 2026. Le conseil municipal de Marseille a voté cette baisse le 25 avril 2025, en utilisant la possibilité ouverte aux communes par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Le plafond national reste de 120 jours, et une commune ne peut pas descendre sous 90 jours.
Un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé loué à une clientèle de passage, à la journée, à la semaine ou au mois, sans que le client y élise domicile. La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an par le propriétaire, son conjoint ou une personne à charge, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
- Les plateformes de réservation doivent bloquer les annonces qui atteignent le plafond de 90 nuits.
- Un même client ne peut pas louer le logement plus de 90 jours consécutifs.
- Le dépassement du plafond expose le loueur à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.
Peut-on louer une résidence secondaire en Airbnb à Marseille ?
Oui, mais une résidence secondaire ou un logement acheté pour investir ne peut devenir un meublé de tourisme à Marseille qu'avec une autorisation préalable de changement d'usage, délivrée par le maire après avis du maire d'arrondissement, et assortie d'une compensation. Le règlement municipal de changement d'usage, transmis au contrôle de légalité le 28 février 2025, applique cette compensation dès le premier logement, pour les particuliers comme pour les sociétés. Selon Les Nouvelles Publications, il s'applique depuis le 29 avril 2025, soit deux mois après la délibération de la Métropole Aix-Marseille-Provence du 27 février 2025, comme le prévoit le règlement.
Le règlement de Marseille considère qu'un local est à usage d'habitation s'il est habité ou destiné à l'être, même vacant. Louer un logement meublé de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage constitue un changement d'usage.
Comment fonctionne la compensation à Marseille ?
La compensation consiste à transformer en logement, en même temps que la demande, un local qui n'était pas à usage d'habitation (bureau, commerce, local d'activité), ou à acheter cette compensation à un autre propriétaire sous forme de droits de commercialité. Le logement créé doit présenter une qualité et une surface équivalentes à celles du meublé, avec une tolérance de 10 % en moins (25 % à titre exceptionnel et motivé), et respecter les normes de décence. Pour un meublé de tourisme, il doit se situer dans le même groupe d'arrondissements :
| Meublé de tourisme situé dans le… | Compensation à créer dans le… |
|---|---|
| 1er, 2e ou 3e arrondissement | 1er, 2e ou 3e arrondissement |
| 4e, 5e ou 6e arrondissement | 4e, 5e ou 6e arrondissement |
| 7e, 8e ou 9e arrondissement | 7e, 8e ou 9e arrondissement |
| 10e, 11e ou 12e arrondissement | 10e, 11e ou 12e arrondissement |
| 13e, 14e, 15e ou 16e arrondissement | 13e, 14e, 15e ou 16e arrondissement |
Seul un logement social créé en compensation peut se situer n'importe où dans la commune. L'autorisation avec compensation ne devient définitive qu'une fois les travaux de transformation déclarés achevés ; à défaut dans les deux ans, la Ville peut l'abroger.
Exemple. Vous possédez un T2 de 45 m² à Endoume, dans le 7e arrondissement, et souhaitez le louer à la nuitée. La compensation devra créer un logement d'au moins 40,5 m² environ (tolérance de 10 %), de qualité équivalente, dans le 7e, le 8e ou le 9e arrondissement, par exemple en transformant un ancien local professionnel du Prado (8e) ou de Mazargues (9e) en appartement. Un local situé dans le 1er ou le 6e ne conviendrait pas.
Quel DPE pour un meublé de tourisme à Marseille ?
Un logement proposé pour la première fois en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d'usage doit avoir un diagnostic de performance énergétique de classe A à E jusqu'au 31 décembre 2033, puis de classe A à D à partir du 1er janvier 2034. Le règlement de Marseille interdit aussi la location touristique des logements sociaux, des logements conventionnés et des logements insalubres ou dangereux.
Comment obtenir un numéro d'enregistrement de meublé de tourisme à Marseille ?
Tout meublé de tourisme à Marseille, résidence principale comprise, doit être déclaré auprès de la Ville, qui délivre un numéro d'enregistrement à faire figurer sur chaque annonce. Cette obligation existe à Marseille depuis 2021. Pour une résidence secondaire, la déclaration ne suffit pas : elle suppose l'autorisation de changement d'usage décrite plus haut.
La loi Le Meur généralise l'enregistrement à toute la France au plus tard le 20 mai 2026, avec un téléservice national unique. En juillet 2026, la Direction générale des entreprises annonçait l'ouverture de ce téléservice pour le quatrième trimestre 2026. Tant qu'il n'est pas ouvert, la procédure de la Ville de Marseille reste celle à suivre. Pensez aussi à déclarer le début de l'activité pour obtenir un numéro SIRET dans les 15 jours.
Quelles amendes pour un meublé de tourisme non conforme à Marseille ?
Un meublé de tourisme exploité à Marseille sans autorisation de changement d'usage expose son propriétaire à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par logement, prononcée par le tribunal judiciaire à la demande de la commune, avec l'obligation de rendre le logement à l'habitation.
| Manquement | Amende maximale |
|---|---|
| Changement d'usage sans autorisation | 100 000 € par logement |
| Fausse déclaration ou faux numéro d'enregistrement | 20 000 € |
| Dépassement des 90 jours pour une résidence principale | 15 000 € |
| Absence de déclaration et de numéro d'enregistrement | 10 000 € |
La Ville de Marseille engage ces procédures. Le 30 juin 2026, le tribunal judiciaire de Marseille a condamné un propriétaire à 100 000 € d'amende pour un appartement de la rue Dragon, dans le 6e arrondissement. Fin septembre 2026, un multipropriétaire qui avait transformé sans autorisation un petit immeuble du Panier et un appartement du centre ville a été condamné à 440 000 € d'amendes civiles, selon l'AFP et Actual Immo. La Ville indique qu'une vingtaine d'autres procédures sont en cours.
Combien y a-t-il de meublés de tourisme à Marseille, et dans quels arrondissements ?
Selon la Ville de Marseille, l'offre de meublés de tourisme est passée d'environ 13 000 logements en 2024 à 11 000 en 2025, soit une baisse de 16 %, et de 35 % dans le seul quartier du Panier. Ces chiffres ont été présentés le 7 octobre 2026 par Audrey Garino, adjointe au maire chargée du logement ; la Ville n'a pas publié le détail de sa méthode de comptage.
Les meublés de tourisme se concentrent dans le centre et le sud de Marseille. D'après le préambule du règlement municipal (données Touriz de 2023 rapportées au recensement de l'Insee de 2021), cinq arrondissements regroupent 66 % de l'offre : le 1er, le 2e, le 6e, le 7e et le 8e.
Location touristique ou bail meublé à Marseille : que vérifier avant de choisir ?
Pour une résidence secondaire marseillaise, le choix se fait le plus souvent entre une compensation à réunir et une location meublée à l'année, c'est à dire un bail d'habitation, qui n'entre pas dans la définition du changement d'usage retenue par le règlement de Marseille (location répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage). Avant de décider, vérifiez quatre points :
- Le statut du logement au regard de l'usage : résidence principale (8 mois par an) ou non, ce qui détermine le régime applicable.
- La faisabilité d'une compensation dans votre groupe d'arrondissements, et son coût réel, avant tout achat destiné à la location touristique.
- Le DPE du logement, classe A à E exigée pour une première mise en location touristique avec changement d'usage.
- Le règlement de copropriété, qui peut interdire ou restreindre la location de courte durée indépendamment des règles municipales.
Côté fiscalité, les recettes d'un meublé de tourisme non classé ne bénéficient plus, depuis la loi Le Meur, que d'un abattement de 30 % en micro BIC, dans la limite de 15 000 € de recettes, selon le ministère de l'Économie. Les évolutions prévues par le budget 2027 sont détaillées dans notre article sur l'amortissement des meublés de tourisme en LMNP, et la comparaison des régimes dans LMNP ou location nue.
Dans les 1er, 6e, 7e et 8e arrondissements, où se concentrent les meublés de tourisme, Amers vérifie d'abord le régime d'usage du logement et son DPE avant d'étudier avec le propriétaire une location meublée à l'année ou en bail mobilité.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si la mairie de Marseille ne répond pas à une demande de changement d'usage ?
Le règlement municipal de Marseille fixe un délai d'instruction de deux mois à compter du dossier complet. Sans réponse dans ce délai, l'autorisation est réputée accordée. Le maire d'arrondissement donne son avis dans un délai d'un mois.
Peut-on acheter une compensation plutôt que transformer soi même un local à Marseille ?
Oui. Le règlement de Marseille admet l'achat de droits de commercialité, c'est à dire d'une compensation créée par un autre propriétaire qui transforme un local en logement. Les règles de surface, de qualité et de groupe d'arrondissements s'appliquent de la même façon.
Un meublé de tourisme déjà exploité avant 2025 doit-il respecter le DPE A à E ?
Non, pas pour l'instant. Selon le ministère de l'Économie, l'exigence d'un DPE de classe A à E vise les logements proposés pour la première fois en meublé de tourisme et soumis à changement d'usage. Le règlement de Marseille prévoit un niveau A à D à partir de 2034.
Le bail mobilité est-il concerné par la limite de 90 jours à Marseille ?
Non. La limite de 90 jours vise la location de sa résidence principale en meublé de tourisme, à une clientèle de passage. Le bail mobilité, créé par la loi ELAN et conclu pour 1 à 10 mois avec un locataire étudiant, en formation, en stage ou en mission temporaire, est un bail d'habitation meublé relevant de la loi du 6 juillet 1989.
Vous possédez un logement à Marseille ?
Faites le point sur le régime applicable à votre bien et sur la location la plus adaptée, à l'année ou meublée.
Découvrir la gestion locative à MarseilleSources
- Métropole Aix-Marseille-Provence, délibérations du 27 février 2025, annexe 1 : règlement de changement d'usage des locaux d'habitation de la Ville de Marseille
- Métropole Aix-Marseille-Provence, délibérations du 27 février 2025, annexe 2 : préambule du règlement (chiffres Touriz 2023 et Insee 2021)
- Légifrance, loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale
- Ministère de l'Économie, Location meublée de tourisme : les règles pour sa résidence principale (4 mars 2026)
- Direction générale des entreprises, L'API meublés et le téléservice national (mise à jour du 23 juillet 2026)
- Made in Marseille, Les locations Airbnb limitées à 90 jours par an à partir de 2026 (28 avril 2025)
- Les Nouvelles Publications, Marseille : pourquoi et comment la Ville fait la guerre aux meublés touristiques (2 juillet 2026)
- Destimed, Les locations touristiques reculent de 16 % selon la municipalité (8 octobre 2026)
- La Gazette France (AFP), Marseille affiche ses succès contre la « dérive Airbnb » (7 octobre 2026)
- Actual Immo, Meublé touristique à Marseille : une amende de 440 000 € (9 octobre 2026)
- ANIL, Le bail mobilité
- Actu-Juridique, Locations touristiques : ce que change la loi Le Meur (10 janvier 2025)
Cet article est une information générale, à jour au 20 octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé : la situation de chaque logement doit être vérifiée auprès du service des changements d'usage de la Ville de Marseille et, si nécessaire, d'un professionnel avant toute mise en location touristique.