Louer à Antibes en zone tendue : ce que la loi impose au bailleur en 2026

Publié le 16 octobre 2026 · Lecture 7 min · Relu par Alix Bernard-Faucon

Antibes figure dans la liste officielle des communes en zone tendue, rattachée à l'agglomération de Nice. Pour un propriétaire qui loue à l'année, cela entraîne quatre conséquences concrètes : un préavis d'un mois pour le locataire, un loyer bloqué à la relocation, une taxe sur les logements vides et des contraintes renforcées pour les passoires thermiques.

Antibes est-elle en zone tendue ?

Oui, Antibes est en zone tendue. La liste des communes concernées est fixée par l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, mise à jour à plusieurs reprises et pour la dernière fois par un décret du 22 décembre 2025. Antibes y figure au titre de l'agglomération de Nice.

Une zone tendue est une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où l'offre de logements ne suffit pas à répondre à la demande. Le classement s'applique à toute la commune, du Vieil Antibes à Juan-les-Pins, du Cap d'Antibes à La Fontonne et aux Semboules.

Quel préavis pour un locataire à Antibes ?

À Antibes, le locataire d'un logement loué vide peut donner congé avec un préavis d'un mois, au lieu de trois mois hors zone tendue. Il doit simplement mentionner ce motif dans sa lettre de congé.

Pour le bailleur, les règles ne changent pas : un congé donné au locataire reste soumis à un préavis de six mois avant la fin du bail en location vide, et de trois mois en location meublée. En pratique, la rotation peut être plus rapide qu'ailleurs, ce qui rend le dossier de relocation (annonce, visites, état des lieux) plus important à anticiper.

Peut-on augmenter le loyer à la relocation à Antibes ?

En règle générale, non : à Antibes, le loyer d'un nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, si le logement est reloué moins de 18 mois après son départ. Ce plafonnement est reconduit par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, pour les baux signés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.

Le dernier loyer peut seulement être actualisé selon l'indice de référence des loyers, si aucune révision n'a eu lieu au cours des douze mois précédents. Trois exceptions permettent d'aller au-delà :

• Logement vacant depuis plus de 18 mois : le loyer est fixé librement.
• Travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer : la hausse annuelle est limitée à 15 % du coût réel des travaux, toutes taxes comprises. L'entretien et le simple rafraîchissement ne comptent pas.
• Loyer manifestement sous-évalué : la hausse est limitée à la moitié de l'écart avec les loyers du voisinage, prouvé par au moins six références de logements comparables.

Ces exceptions ne s'appliquent pas aux logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (consommation d'au moins 331 kWh d'énergie primaire par m² et par an) : pour eux, le dernier loyer reste un plafond strict.

Les loyers sont-ils encadrés à Antibes ?

Pas au sens de Paris ou Lyon. L'encadrement du niveau des loyers, avec un loyer de référence majoré à ne pas dépasser, n'est appliqué que dans quelques territoires volontaires, et Antibes n'en fait pas partie. Un bailleur d'Antibes fixe donc librement le loyer d'une première location ou d'un logement vacant depuis plus de 18 mois, dans les limites du marché.

Ce qui est encadré à Antibes, c'est l'évolution du loyer : à la relocation, comme vu plus haut, et en cours de bail, où la révision annuelle ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers.

Un logement vide à Antibes est-il taxé ?

Oui. Dans les communes en zone tendue comme Antibes, un logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier est soumis à une taxe sur la vacance. La loi de finances pour 2026 (article 108) remplace l'actuelle taxe sur les logements vacants par une nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation, applicable à partir des impositions de 2027.

Le taux de base reste de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année et de 34 % les années suivantes. Nouveauté : chaque commune peut désormais voter des taux majorés, jusqu'à 30 % puis 60 %. Avant de laisser un bien inoccupé, il est utile de vérifier si le conseil municipal d'Antibes a délibéré sur ce point.

Peut-on encore louer un logement classé F ou G à Antibes ?

Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, car il n'est plus considéré comme décent. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, puis les logements classés E le 1er janvier 2034. Le détail de ces échéances est présenté dans l'article DPE et interdiction de louer : le calendrier à connaître. Ces règles sont nationales, mais elles pèsent particulièrement dans les immeubles anciens du centre d'Antibes, où l'isolation dépend souvent de travaux votés en copropriété.

Si vous envisagez une rénovation lourde, le dispositif Jeanbrun, qui permet d'amortir un logement ancien rénové, peut changer l'équation financière, à condition de respecter ses plafonds de loyer.

Avant toute relocation, Amers, agence de gestion locative installée place du Général de Gaulle à Antibes, recommande de réunir trois éléments : le dernier loyer payé, la date de la dernière révision et la classe énergétique du logement. Ce sont eux qui déterminent le loyer autorisé. Le détail de l'accompagnement est présenté sur la page gestion locative à Antibes.

Sources

• Légifrance, décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (liste des communes en zone tendue, mise à jour par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025).
• Légifrance, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (article 108, taxe sur la vacance des locaux d'habitation).
• Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers, reconduit par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026.
• Zimo, relocation en zone tendue : le décret du 20 juillet 2026 (3 août 2026)
• Gérer seul, la nouvelle taxe sur les logements vacants
• PAP, liste des villes situées en zone tendue

Cet article est une information générale, à jour au 16 octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé : chaque situation doit être vérifiée avec un professionnel avant toute décision.