Dispositif Jeanbrun à Antibes : le plafond de loyer face aux loyers du marché

Publié le 22 octobre 2026 · Lecture 7 min · Relu par Alix Bernard-Faucon

Illustration : immeuble d'habitation collectif en bord de mer, remparts d'Antibes et une clé, aux couleurs Amers

À Antibes, un bailleur qui utilise le dispositif Jeanbrun au niveau de loyer intermédiaire ne peut pas louer plus de 14,64 € par mètre carré et par mois, hors charges, pour un bail signé en 2026. C'est plus que le loyer médian observé dans les secteurs les moins chers de la commune, mais moins que dans le secteur le plus cher. Avant d'acheter, la question n'est donc pas seulement l'avantage fiscal : c'est l'écart entre ce plafond et le loyer de marché du quartier visé.

L'essentiel

À Antibes, classée en zone A, le loyer d'un logement acquis avec le dispositif Jeanbrun au niveau intermédiaire ne peut pas dépasser 14,64 € par mètre carré et par mois, hors charges, pour un bail conclu en 2026.
Selon l'Observatoire des loyers des Alpes-Maritimes (résultats 2024, publiés le 31 juillet 2026), le loyer médian des logements loués vides à Antibes va de 12,7 €/m² dans le secteur le moins cher à 16,4 €/m² dans le plus cher.
Le plafond Jeanbrun d'Antibes est donc supérieur au loyer médian dans les secteurs les moins chers de la commune, mais inférieur d'environ 11 % dans le secteur le plus cher.
Le dispositif Jeanbrun ne vise que les appartements en immeuble collectif loués nus pendant 9 ans à des locataires sous plafond de ressources, par exemple 44 344 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule en zone A.

Le dispositif Jeanbrun s'applique-t-il à Antibes ?

Oui. Le dispositif Jeanbrun, nommé officiellement « statut du bailleur privé », s'applique partout en France, donc à Antibes, pour les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026, il permet de déduire chaque année des revenus fonciers une fraction du prix d'un logement loué nu : 3,5 % dans le neuf et 3 % dans l'ancien rénové au niveau de loyer intermédiaire, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal.

La localisation n'ouvre pas le droit au dispositif, mais elle fixe le loyer maximum. Antibes est classée en zone A du zonage dit « ABC », qui mesure la tension du marché du logement. C'est cette zone qui détermine le plafond de loyer intermédiaire. Le fonctionnement général du dispositif est détaillé dans notre article sur le dispositif Jeanbrun, ses taux et ses conditions.

Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Antibes en 2026 ?

Le plafond de loyer Jeanbrun à Antibes est de 14,64 € par mètre carré et par mois, hors charges, au niveau intermédiaire, pour les baux conclus ou renouvelés en 2026. Ce montant est celui de la zone A publié le 10 mars 2026 au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), le dispositif Jeanbrun reprenant pour ce niveau les plafonds du Pinel.

Loyer intermédiaire : 14,64 €/m² en zone A, donc à Antibes, avec un taux d'amortissement de 3,5 % dans le neuf et de 3 % dans l'ancien rénové.
Loyers social et très social : ils reprennent les plafonds du dispositif Loc'Avantages, fixés commune par commune par un arrêté du 6 janvier 2026 publié au Journal officiel du 31 janvier 2026. Ils sont plus bas et ouvrent droit à des taux plus élevés (4,5 % et 5,5 % dans le neuf).

Un point reste à vérifier au cas par cas : les guides spécialisés divergent sur l'application au dispositif Jeanbrun du coefficient de surface utilisé pour le Pinel, qui relève le plafond des petits logements. L'administration fiscale n'a pas encore publié de commentaire propre au dispositif Jeanbrun. Les calculs de cet article retiennent donc le plafond au mètre carré sans coefficient.

Le plafond Jeanbrun est-il inférieur aux loyers du marché à Antibes ?

Pas partout : le plafond Jeanbrun d'Antibes dépasse le loyer médian des secteurs les moins chers de la commune et reste inférieur à celui du secteur le plus cher. Selon l'Observatoire des loyers des Alpes-Maritimes, le loyer médian hors charges des logements loués vides à Antibes allait en 2024 de 12,7 €/m² dans le secteur le moins cher à 16,4 €/m² dans le secteur le plus cher, contre 15,1 €/m² pour l'ensemble du département. Ces résultats, publiés le 31 juillet 2026, sont les plus récents disponibles : ils portent sur des loyers vieux de plus d'un an.

Loyers en euros par mètre carré et par mois, hors charges. Loyers médians : Observatoire des loyers des Alpes-Maritimes, résultats 2024 publiés le 31 juillet 2026. Plafond Jeanbrun intermédiaire : BOFiP, BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026, baux conclus en 2026.

Pour un appartement de 45 m², ces chiffres donnent les ordres de grandeur suivants :

Référence	€/m² par mois	Loyer mensuel pour 45 m²
Loyer médian, secteur le moins cher d'Antibes (2024)	12,7 €	571,50 €
Plafond Jeanbrun intermédiaire, zone A (2026)	14,64 €	658,80 €
Loyer médian, secteur le plus cher d'Antibes (2024)	16,4 €	738,00 €

Ces médianes portent sur toutes les tailles de logement et ne remplacent pas une estimation du bien. Les dates diffèrent aussi : loyers observés en 2024 d'un côté, plafond 2026 de l'autre. La comparaison loyer de marché du quartier contre plafond est la première qu'Amers fait dans le diagnostic fiscal proposé avec la gestion locative à Antibes.

Exemple chiffré (hypothèse de prix, pas un prix de marché). Un T2 neuf de 45 m² acheté 300 000 € à Antibes donne une base amortissable de 240 000 € après retrait forfaitaire de 20 % pour le terrain. Au taux de 3,5 %, l'amortissement théorique de 8 400 € est ramené au plafond de 8 000 € par an. Pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, cela représente 2 400 € d'impôt sur le revenu en moins par an, hors prélèvements sociaux. Si le même appartement pouvait se louer au loyer médian du secteur le plus cher, le plafond Jeanbrun ferait renoncer à 79,20 € par mois, soit 950,40 € par an avant impôt. Dans un secteur où le loyer de marché est sous le plafond, il n'y aurait aucun manque à gagner.

Quels locataires peuvent occuper un logement Jeanbrun à Antibes ?

Un logement Jeanbrun loué au niveau intermédiaire à Antibes doit l'être à un locataire dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas les plafonds de la zone A, appréciés à la signature du bail. Pour un bail signé en 2026, le BOFiP retient le revenu fiscal de référence de 2024 :

Composition du foyer locataire	Plafond de ressources, zone A (2026)
Personne seule	44 344 €
Couple	66 276 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	79 666 €
Avec deux personnes à charge	95 427 €

Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un parent ou allié jusqu'au deuxième degré. Le logement doit être loué nu, comme résidence principale, dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition, puis pendant au moins 9 ans.

Quels logements d'Antibes sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?

Seuls les logements situés dans un immeuble collectif d'habitation sont éligibles au dispositif Jeanbrun : une villa du Cap d'Antibes ou une maison de La Fontonne en est exclue, même neuve. Trois cas sont possibles :

Un appartement neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), avec les taux les plus élevés.
Un appartement ancien avec de lourds travaux : travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition, qui doivent amener le logement en classe énergétique A ou B. Dans les immeubles anciens du Vieil Antibes, souvent en copropriété, ce niveau dépend aussi de travaux sur les parties communes.
Un appartement ancien rénové au point d'être fiscalement assimilé à du neuf.

Les règles de la zone tendue s'ajoutent à celles du dispositif lorsqu'un logement ancien est reloué : elles sont expliquées dans notre article sur la location à Antibes en zone tendue.

Le dispositif Jeanbrun peut-il encore changer ?

Oui, des modifications sont en discussion mais aucune n'est adoptée au 22 octobre 2026. Le projet de loi « Relance logement », adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 puis transmis à l'Assemblée nationale, fait l'objet d'amendements sur le dispositif Jeanbrun : conditions de l'ancien, location à la famille, durée d'engagement. Tant que le texte n'est pas définitivement adopté et publié au Journal officiel, ce sont les règles décrites ci dessus qui s'appliquent. Les plafonds de loyer et de ressources seront, eux, actualisés pour les baux de 2027.

Questions fréquentes

Peut-on louer en meublé à Antibes avec le dispositif Jeanbrun ?

Non. Le dispositif Jeanbrun impose une location nue, à titre de résidence principale du locataire. Un appartement d'Antibes loué meublé à l'année ou en location saisonnière ne peut pas en bénéficier.

Le plafond de loyer Jeanbrun est-il le même à Biot ou à Valbonne, côté Sophia Antipolis ?

Pour le niveau intermédiaire, oui : Biot et Valbonne sont, comme Antibes, classées en zone A, avec le même plafond de 14,64 €/m² en 2026. Pour les niveaux social et très social, les plafonds sont fixés commune par commune et peuvent donc différer d'Antibes.

Les charges sont-elles comprises dans le plafond de loyer Jeanbrun ?

Non. Le plafond de 14,64 €/m² en zone A est un loyer hors charges. Les charges récupérables, comme l'entretien des parties communes ou la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, s'ajoutent au loyer dans les conditions habituelles.

Le plafond de loyer change-t-il chaque année ?

Oui. Les plafonds de loyer et de ressources sont actualisés chaque année et publiés au Bulletin officiel des finances publiques. Les montants de 2026 s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés en 2026.

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Sources

Cet article est une information générale, à jour au 22 octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : chaque situation doit être étudiée avec un professionnel avant de prendre une décision d'investissement.