Taxe sur les logements vacants à Marseille : 30 % puis 60 % à partir de 2027
À partir de 2027, un logement vide depuis plus d'un an à Marseille sera taxé à 30 % de sa valeur locative cadastrale la première année, puis à 60 % les années suivantes. Le conseil municipal a voté ces taux, les plus élevés autorisés par la loi, le 16 octobre 2026. Voici qui est concerné, comment estimer la somme et comment éviter d'être taxé à tort.
L'essentiel
- Le conseil municipal de Marseille a voté le 16 octobre 2026 la hausse maximale de la taxe sur la vacance des locaux d'habitation : 30 % de la valeur locative cadastrale la première année d'imposition, puis 60 % les années suivantes.
- La taxe sur la vacance des locaux d'habitation, créée par l'article 108 de la loi de finances pour 2026, remplace à partir des impositions de 2027 l'ancienne taxe sur les logements vacants, dont les taux étaient de 17 % puis 34 %.
- À Marseille, commune classée en zone tendue, la taxe vise un logement non meublé et habitable resté vacant au moins un an au 1er janvier, sauf occupation de plus de 90 jours consécutifs ou vacance indépendante de la volonté du propriétaire.
Qu'a voté Marseille sur la taxe des logements vacants ?
Le conseil municipal de Marseille a adopté le vendredi 16 octobre 2026 la majoration de la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, sur proposition d'Audrey Garino, adjointe au maire chargée du logement. Selon Made in Marseille et Destimed, le taux passe de 17 % à 30 % la première année d'imposition, puis de 34 % à 60 % à partir de la deuxième année.
Cette hausse s'applique aux impositions de 2027. Elle s'inscrit dans un plan contre la vacance présenté par la Ville, qui annonce aussi un accompagnement des propriétaires (diagnostic du bâti, aide au montage des dossiers de travaux, financement de l'intermédiation locative), sans détail chiffré publié à ce jour.
Qu'est-ce que la taxe sur la vacance des locaux d'habitation ?
La taxe sur la vacance des locaux d'habitation est un impôt local dû par le propriétaire d'un logement non meublé resté inoccupé pendant une durée minimale. Elle a été créée par l'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 et figure à l'article 1406 bis du code général des impôts.
Elle fusionne, à partir des impositions de 2027, deux taxes existantes : la taxe annuelle sur les logements vacants des communes en zone tendue et la taxe d'habitation sur les logements vacants que les autres communes pouvaient instituer. Deux changements comptent pour un bailleur marseillais :
- Le produit va à la commune : l'ancienne taxe sur les logements vacants était perçue au profit de l'Anah, la nouvelle bénéficie à la Ville de Marseille.
- La commune peut majorer les taux : jusqu'à 30 % la première année et 60 % ensuite, au lieu des taux fixes de 17 % et 34 %.
Marseille fait partie des 3 697 communes classées en zone tendue par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026. La taxe s'y applique donc de plein droit, sans délibération pour l'instituer : le vote du 16 octobre porte uniquement sur les taux.
Quels logements vacants sont taxés à Marseille ?
À Marseille, un logement est taxé s'il remplit trois conditions au 1er janvier de l'année d'imposition :
- Il n'est pas meublé : un logement meublé relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, pas de la taxe sur la vacance.
- Il est habitable : clos, couvert et pourvu des éléments de confort minimum (électricité, eau courante, équipements sanitaires).
- Il est vacant depuis au moins un an : un logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année de référence n'est pas considéré comme vacant.
Pour la première imposition de 2027, les périodes de vacance antérieures au 1er janvier 2027 sont prises en compte. Un appartement du 6e ou du 7e arrondissement inoccupé depuis l'automne 2025 et toujours vide au 1er janvier 2027 peut donc être taxé dès 2027.
Un point reste à préciser par l'administration : les sources officielles consultées ne disent pas si un logement déjà soumis à l'ancienne taxe en 2026 est imposé en 2027 au taux de première année (30 %) ou au taux des années suivantes (60 %).
Combien coûte la taxe sur un logement vacant à Marseille ?
La taxe sur la vacance se calcule en multipliant la valeur locative cadastrale du logement par le taux voté, soit 30 % la première année d'imposition puis 60 % à Marseille. La valeur locative cadastrale est un loyer annuel théorique fixé par l'administration fiscale, souvent très inférieur au loyer de marché.
Pour l'estimer, partez de votre avis de taxe foncière : la base d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale, selon service-public.fr. La valeur locative correspond donc à environ deux fois la base indiquée sur l'avis.
Exemple chiffré, avec une valeur locative hypothétique. Prenons un logement dont la base de taxe foncière est de 2 000 €, soit une valeur locative cadastrale de 4 000 €.
| Année d'imposition | Taux légal | Taux voté à Marseille |
|---|---|---|
| Première année | 17 % : 680 € | 30 % : 1 200 € |
| Années suivantes | 34 % : 1 360 € | 60 % : 2 400 € |
Ce calcul est un exemple : le montant réel dépend de la valeur locative de chaque logement, revalorisée chaque année.
Comment éviter la taxe sur un logement vide à Marseille ?
La taxe n'est pas due lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire. La fiche officielle de la Direction générale des collectivités locales et service-public.fr citent notamment :
- Un logement proposé à la location ou à la vente au prix du marché qui ne trouve pas preneur. Gardez les annonces, le mandat de l'agence et les comptes rendus de visites.
- Un logement destiné à être démoli ou à faire l'objet de travaux. Pour l'ancienne taxe, l'administration exigeait des travaux importants, d'un coût supérieur à 25 % de la valeur du logement ; la doctrine propre à la nouvelle taxe n'est pas encore publiée.
Un logement qui n'est pas habitable au sens de la taxe (non clos, non couvert ou sans confort minimum) sort aussi de son champ. Ce cas vise notamment les logements indignes retirés du marché, que l'adjointe au logement cite comme le principal facteur de vacance à Marseille, selon Made in Marseille. En revanche, aucune source officielle consultée ne précise encore si un logement classé G au diagnostic de performance énergétique, qui ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, peut se prévaloir d'une vacance involontaire. Le calendrier de ces interdictions est détaillé dans l'article DPE et interdiction de louer : le calendrier à connaître pour votre bien.
Quelles démarches pour un propriétaire à Marseille ?
La taxe sur la vacance s'appuie sur la déclaration d'occupation des biens immobiliers faite sur impots.gouv.fr, dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers ». En 2026, cette déclaration devait être déposée au plus tard le 30 juin par tout propriétaire dont la situation d'occupation avait changé, ou qui n'avait jamais déclaré son bien. Une déclaration à jour évite une imposition par erreur, par exemple sur un logement loué depuis le printemps.
Si vous recevez un avis alors que le logement était occupé ou que la vacance ne dépendait pas de vous, vous pouvez déposer une réclamation auprès du service des impôts, avec les pièces justificatives : bail, quittances, annonces, devis ou factures de travaux. Le contentieux suit les règles de la taxe foncière, et la réclamation ne suspend pas le paiement, sauf demande de sursis.
Un logement vide depuis plusieurs mois mérite donc un arbitrage avant le 1er janvier : remise en location, vente, travaux documentés, ou, pour un logement meublé, comparaison avec la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. La crainte des impayés freine souvent la remise en location ; la garantie loyers impayés est l'un des moyens d'y répondre.
Sur les arrondissements qu'elle couvre, du 1er au Prado et de Castellane à Saint-Barnabé, Amers vérifie avant chaque relocation la classe énergétique, le loyer de marché et les travaux à prévoir, trois éléments qui conditionnent la durée de vacance. Le détail est présenté sur la page gestion locative à Marseille.
Questions fréquentes
Un logement meublé vide à Marseille paie-t-il la taxe sur les logements vacants ?
Non. La taxe sur la vacance des locaux d'habitation ne vise que les logements non meublés. Un logement meublé inoccupé est en principe soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, que les communes en zone tendue peuvent aussi majorer.
Qui reçoit l'argent de la taxe sur les logements vacants à Marseille ?
À partir de 2027, le produit de la taxe sur la vacance des locaux d'habitation revient aux communes. Jusqu'en 2026, l'ancienne taxe sur les logements vacants était perçue au profit de l'Agence nationale de l'habitat (Anah).
Un logement mis en vente à Marseille est-il taxé s'il ne trouve pas d'acheteur ?
Non, si le prix demandé correspond au prix du marché. Un logement proposé à la vente ou à la location au prix du marché sans trouver preneur est considéré comme vacant indépendamment de la volonté du propriétaire. Il faut pouvoir le prouver avec les annonces, mandats et échanges.
La hausse de la taxe à Marseille concerne-t-elle les logements sociaux ?
Non. Les logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et aux sociétés d'économie mixte, destinés à des locataires sous plafonds de ressources, sont exclus de la taxe sur la vacance des locaux d'habitation.
Votre logement marseillais est vide ?
Faites le point sur le loyer de marché, le DPE et la remise en location avant le 1er janvier.
Découvrir la gestion locative à MarseilleSources
- Légifrance, article 1406 bis du code général des impôts (taxe sur la vacance des locaux d'habitation, issu de l'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026).
- Légifrance, décret n° 2026-831 du 25 août 2026 relatif au champ d'application de la taxe sur la vacance des locaux d'habitation.
- Direction générale des collectivités locales, fiche TFD-7 2026 (taux, délais de délibération, logements concernés).
- Service-public.fr, une taxe unique pour les logements vacants à partir de 2027 (mise à jour le 2 septembre 2026).
- Service-public.fr, taxe foncière sur les propriétés bâties (vérifiée le 25 septembre 2026).
- Service-public.fr, déclaration d'occupation des biens immobiliers 2026 (20 avril 2026).
- Service-public.fr, taxe annuelle sur les logements vacants (ancien régime, critère des travaux de 25 %).
- Made in Marseille, Marseille double la taxe sur les logements vacants (16 octobre 2026)
- Destimed, Marseille : la taxe sur les logements vacants fortement augmentée (17 octobre 2026)
Cet article est une information générale, à jour au 17 octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé : chaque situation doit être vérifiée avec un professionnel avant toute décision.